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棚户区(城中村)改造,这3个法律点可不能含糊!

发布时间:2018-05-07    来源 :北京在明律师事务所   作者:佚名  

  导读:棚户区是指城市建成区范围内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全等存在较大安全隐患的区域。棚改已经成为关系到千家万户切身利益的一件大事,这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。那么棚户区改造的范围和法律依据有哪些?棚户区改造的补偿标准又是什么? 被征收人维护自身合法权益的关键点又在哪里呢?

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  ▣ 棚户区改造的范围

  棚户区改造主要是对国有土地上的危旧房屋进行的工程建设,主要包括四种:城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造。

  《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第二部分第(一)项规定:……市、县人民政府应结合当地实际,合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

  在实践中,棚改的范围有被随意扩大的现象。有些不属于棚户区改造范围的城市房屋,甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名,实际上却是搞商业开发,借棚改的名义实施一般意义上的征收拆迁。很多老百姓的房子被拆,却只给予了极低的所谓“棚改”补偿,极大的损害了老百姓的补偿权益。因此被征收人在遇到棚改的时候,一定要用最朴素的标准来判别一下,自己的房屋究竟是否属于相关文件中所描述的那类“棚户区”。如果房屋建于20世纪90年代以后甚至更晚,且不是“筒子楼”之类居民共用厨房、卫生间的简易楼,那么“棚改”显然就比较牵强了。

  ▣ 棚户区改造如何安置补偿

  确定了自己的房屋确实属于棚户区,棚户区改造如何进行安置补偿,就是大家最为关心的一个问题。

  《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第三部分第(四)项规定:棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法,禁止强拆强迁,依法维护群众合法权益。在实践中,当我们的房子被棚改时,政府一般会给出几种补偿方式让我们选择,主要的方式有三种:

  第一种是单纯的货币补偿,就是把房屋货币化,把钱赔给老百姓,具体计算公式一般是:补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费。实践中,这种纯货币补偿形式是政府比较推崇的,因为它可以有效拉动当地房地产市场,同时免去了征收方承担房屋安置的责任。

  第二种是产权置换,就是政府征收了你一套房子,再补偿给你相应的房子。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是说,棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置。只有在被征收人主动放弃回迁安置的情况下,才可以采用外迁安置或纯货币补偿。因此被征收人在做出选择的时候还是握有很大的主动权的,大家可以充分考虑自己就业、就医、出行等需要,结合自身情况,做出合理选择。

  最后一种情况,如果你的房屋面积比较大或另有其他可供居住的房屋,又认为自己没有必要再置换这么大的房子,可以选择置换面积比较小的房子,将差额面积转化成货币由政府补偿给自己,这也是实践中常见到有人既拿到钱又拿到房的原因。

  此外,对经济条件差、购买安置住房有困难的居民,政府也提供了解决途径,给予政策上的支持。《意见》规定:对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求,或在符合有关政策规定的条件下,纳入当地住房保障体系统筹解决。

  ▣ 地方立法的重要参考

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条规定:因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。第二十一条规定:因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签订期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定,但不得低于80%。

  以上规定在征收程序上对棚改与一般征收项目做了明显的区别,特别是设置了征求意见比例和预签约模式这两类特殊程序规定,充分尊重了被征收人的意愿。需要指出的是,被征收人一定要对征询意见、预签约予以高度重视,充分准确的理解其意涵,切勿稀里糊涂的随意表态同意或不同意,以免最终的结果与自己的意愿南辕北辙。而同时,即使同意改建的比例达到95%,余下5%不同意的被征收人,仍享有依法维权的权利,其所应享有的权利不应被简单的“少数服从多数”而剥夺。

  在明律师最后想提示大家的是,棚户区改造项目是中央大力推进的民生工程,其政策出发点是好的,广大被征收人一定要把握好这个机会,搭上政策的顺风车,争取获得一个满意的补偿,切实改善自己的实际居住条件,做到有理有节的提出补偿诉求,在尊重法律和事实的基础上维护自身合法权益。在维权的过程中您如果有任何法律问题,在明律师会一直为您提供最有力的支持。