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张国华:城镇化下半场,跳出住建从城市发展看房地产

发布时间:2018-12-26    来源 :中国乡村发现   作者:佚名  

当前,我国经济发展进入一个大的转型期,无论是房地产的发展还是城镇化的推进都面临许多变化和挑战。对研究城镇化和房地产发展来说,视角不同,我们看事物的精确度会有差异,甚至会看到不同的结果。

新视野:跳出住建从城市发展看房地产

很长一段时间以来,房地产界和社会发展都强调以人为本,但为什么过去三十多年房地产的快速发展还被一些人批评为“不是‘人’的城镇化而是‘土地’的城镇化”呢?

这需要我们跳出住建领域来看。我们过去的产业模式本质上是低成本的竞争,在低收入的背景下依靠低劳动成本、低环境成本、低工业用地成本来驱动,这“三低成本”建立了我们今天的产业体系,使我国成为了全球最大的制造业国家。

在城镇化这一端,我们靠高价的居住用地、高价的商业用地对冲掉低价的工业用地,完成了以土地财政为代表的基础设施建设的城镇化过程,这也是高房价的根源所在。

这样的结果就是,大量新进入城市的人口由于所从事的产业还是比较低端的,因此收入比较低,同时面临着高房价,这样就无法解决好人的城镇化,只能解决土地的城镇化。

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一个国家和地区的发展,通常要经历三个阶段:第一个阶段是生产要素竞争,表现为通过低成本竞争建立产业体系,实现一定的财富积累。第二个阶段靠投资驱动,但从经济发展规律上来看面临报酬递减,就像人使用抗生素,第一针效果非常好,第二针效果就减半了。这就需要进入第三个创新驱动阶段,通过集聚创新要素实现报酬递增。

只有创新驱动才能解决发展面临的问题,只有创新驱动才能使我们的企业从微笑曲线的低端走向高端。在住房领域,随着住房保障体系改革解决“房子是用来住的”问题,只有创新驱动才能实现高收入、低房价,才能解决城镇化过程中出现的问题。

就业和住所是人口城镇化的基础,房子是用来住的,不是用来炒的。以雄安新区为例,雄安提出千万不能搞成工业集聚区,更不是传统工业和房地产主导的集聚区,要在创新上下功夫,成为改革先行区。这个逻辑是能讲得通的。

再来看我们的发展路径。无论是政府招商引资还是房地产的发展,路径已经变了。过去我们靠招商引资,搞工业园区,大建厂房,布设流水线,人跟着产业走。但现在这个阶段已经过去了,我们的产业跟着人才走,人才跟着公共服务和生态环境走。知识分子选择在哪里居住,人们的智慧将在哪里集聚,财富也将在哪里集聚。

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对房地产来说,过去是以城市扩张为代表的,对应工业园区加房地产的发展模式。未来的发展是以服务业为主导,以创新为主导,对应的是产城融合和打造街区、社区的一种新发展业态。总的来说,城市发展模式从“房地产+园区+港口/高速公路+宽马路”转变为“公共/服务业+TOD/街区+机场、高铁/轨道”。

城镇化的主体形态是城市群或者都市圈。如果为我们选一个对标国家的话就是美国,美国的人口、产业各方面的经济要素主要集中在芝加哥、纽约、洛杉矶等大城市里面。中国经过改革开放40年的发展,人口、产业各方面要素主要集聚在珠三角、长三角、京津冀乃至山东半岛等这些城市群。但我们跟世界发达国家的城市群相比,无论在产业集聚、空间发展阶段还是在基础设施上,仍然有很大的差距。

我国当前城市群的主要问题在于,中心城市功能过度聚集,城市群内产业结构呈现低水平同质化、效益低下等特征;以居住、商业用地高地价对冲工业用地低地价,并呈现加剧扩张;城市群发展协同机制落后,“一亩三分地”思维突出;基础设施方面城际交通网络严重滞后于城市群发展需求。

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以京津冀协同发展为例,交通一体化要先行,产业一体化是突破口,城市群一体化作为空间载体,还要实现市场交易和生态环境的一体化。只要公共服务的巨大悬崖存在,区域协同发展的这堵围墙就一定存在,公共服务业是城市群协同发展的关键和牛鼻子。

新理论:未来趋势是公共服务业的发展

仔细研究十九大报告可以发现,在论述深化供给侧结构性改革时,是把建设现代化经济体系跟中高端产业集群、交通基础设施网络放在一起的,这种表述在中国历史上包括世界规划史上都很罕见。我认为这有特殊的内涵,需要我们用理论来看看交通、产业、空间之间有哪些关系。

研究产业和空间的关系,有三个基本的区位论:

一是农业区位论。农业区位论讲的是农业的空间布局和交通、城市的关系,沿着中心城市、河流和铁路,离中心城市的距离越近农业附加值越高,反之则低。

二是工业区位论。工业区位论是讲的工业空间化的布局,交通指向决定了工业区位的基本格局,劳动力集聚和产业集聚带来了产业的第一次和第二次偏移。

三是商业和服务业的中心地理论。这个理论有三个原则,市场原则适合低等级,例如家门口的菜市场、理发店等,这些东西只要遵守城市的公共卫生安全、消防的需要,不需要政府干涉太多。行政原则适合中等级,基础教育与医疗代表的公共服务业要按照行政区划的原则在空间上去配置。交通原则适合高等级,CBD与大型购物中心等服务业在城市的空间布局上跟交通枢纽绑定发展。

城市化高质量发展、城市群协同发展,包括北京非首都功能疏解、雄安新区建设都要把握好这样的关系:

一是政府可以直接主导的是教育与医疗为代表的公共服务业。

二是政府间接主导的是大型交通枢纽构建,并引导生产型和生活型服务业集聚区的重新布局。

三是其余更多则是市场在资源配置中发挥决定性作用。

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面对高度不确定、高度复杂的世界,回到城市发展的系统来讲,我们应该用什么样的思维框架去理解?

回头去看很多人做的需求预测,我们发现唯一能预测准的是我们的预测是不准的。为什么?

问题出现在我们过去使用经济学的数学运算模型。经济学建立它的数学模型之前要建立它的假设条件,没有假设条件这个数学模型是建设不起来的。

传统的经济学认为产业不会在空间上集聚带来报酬递增,产业在空间上是完全竞争的。经济学所用的预测模型都是线性参数,但今天的产业是有规模效应的,产业在空间上是高度集聚的。

产业在空间上集聚之后,首先是基础设施的共享,可以大大降低消耗基础设施的成本,产业越集聚越分化,产业分工的专业化程度越高,它的生产效率越高,也就意味着创新能力越强,这是今天人类财富爆炸式增长的根本之所在。

产业进入高度集聚阶段,由于基础设施的共享、产业链条的匹配、知识信息的化学效应,经济增长在空间上体现为报酬递增,也就在空间上体现为专业化的功能空间。一旦进入这个阶段,经济增长一定是非线性的,而是指数性的增长。如果再拿线性的世界来判断非线性增长的世界,那判断一定是无效的。

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进一步再来关注不同类型的产业和交通方式在空间上是什么样的对应关系。一般认为大概分为三种类型的产业:

一是资源型的产业,这类产业的运输成本通常占生产成本的比例达到30%以上,所以它需要低成本的运输方式,即水运和货运铁路。

二是资本型的产业,这类产业希望加速资本流通,资本流通速度越高对应的资本利润率越高,要求产品能快速地从工厂到达客户,对应的交通就是汽车公路运输。过去四十年各个地区的高新区、工业园区、经济开发区无一不是在高速公路沿线布局发展起来的。

三是信息型产业,这类产业主要包括高端生产性服务业、高端消费性服务业以及以IT为代表的通讯制造业,这类产业希望达到信息的快速流通。对于这样的产业,只有作为信息载体的人在空间上能够更加高效地转化,所以对应的就是航空和高铁。

我们总结一下,中国在过去40年的发展模式就是高速公路与港口主导了制造业为代表的园区的发展,未来的发展应该是机场、高铁与轨道交通主导的公共服务业的发展。这样的思路和模式值得房地产行业在下一个转型过程中去考虑。

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一个地方要想发展得好,大概可以梳理出这么几组关系。

在区域层面上,我们应该区别出哪些是资源型的产业区,哪些是资本型的产业区,哪些是信息型的产业区,这些产业区哪些是面向地区服务的、哪些是面向全国服务的、哪些是面向全球服务的,我们把基础设施服务网络配置好,在空间上协同好,让产业在这个地方有更高的效率,更好地去参与全球的竞争和合作。

城市层面上,关注生产性服务业的中心体系、生活性服务业的中心体系和公共服务业的中心体系跟客运枢纽体系结合起来,产业布局和货运枢纽体系布局结合起来。将来一个城市的高效率应该体现在它的快速路网络、轨道网络组成的双快网络怎么支撑。快速路网决定这个城市的平面坐标,轨道网决定这个城市的纵坐标,高强度、高密度开发集中到轨道沿线上,这就是新加坡、香港模式,这样的城市才是有活力、有效率的城市。

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新趋势:从房地产开发到创造新服务

基于以上的新理论,对于房地产来说,要转变过去以住宅开发为核心的思维,公共服务、服务业不是配套,是真正的价值配置杠杆,TOD、公共服务业要与责任地产协同推进。

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过去我们认为教育和医疗配套好、有学区房的地方房价较高,但可以看看日本,日本是以轨道为中心构建综合体,公共服务业与服务业交织,人口与就业同步疏解,新城有活力、中心城功能疏解,公共服务业围绕着TOD,不是做配套而是做触媒的,这是责任地产将来很重要的一个方向。

此外,房地产未来的发展不是单纯地靠一个居住小区,而是靠功能区和商业区。可以看看硅谷和硅巷的例子,硅谷是大量的高新产业集中在一个园区进行交流创新,硅巷是大量的生产性服务业集中在一个街区上进行交流创新。

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历史上,佛罗伦萨弯曲的小街道集聚了全欧洲最顶级的物理学家、天文学家、哲学家、思想家、文学家,这些不同学科的人集聚在这条街上进行不同思想的交流碰撞,产生了欧洲的文艺复兴,从中可见这类区域的重要性。我们现在很多地方有这种功能区,但却感受不到交流创新的氛围,这是需要我们去思考的。

再看看我们的社区,开发商建设了很多漂亮的房子,但不少都成为了现代版的农庄,农业社会是熟人社会,大家的交往交易要看我们的关系熟不熟。真正的一个现代社会是什么?大量的陌生人集聚到空间上,他要发生更高效的协作、合作、交易,就不能看我们关系熟不熟,一定靠背后的法制和信用。现在是我们国家整个大转型的时期,如何从一个农业社会真正地转向现代社会是我们需要思考的。

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如何从一个熟人社会的封闭走向开放?英国空前的城市化创造了一个新的陌生人社会,其成功之处在于新的治理模式和社会网络的构建。我们将来不但是看房子盖的是不是高品质,更要看社区能不能解决好这个问题,我认为这样的发展方向才是美好城市、责任地产的未来。

未来需要什么样的体制机制?不是说公共服务业由政府主导就全是政府的事了。在下一步发展过程中,需要政府和市场协力去推进,政府要做好政府的事情,要支持市场更多地创新。下一步政府在发展中要因势利导地提供所需的公共服务与社会治理。我们要支持市场、支持企业在城市发展的过程中去创新创业,奠定繁荣崛起的基石,催生良好的公共管理,更促进城市繁荣崛起。

将来真正成功的房地产企业不再只是那些去开发建设房地产的企业,而是利用房地产去创造新服务的企业。房地产新的应用、新的服务应该与交通设施网络、互联网络紧密结合起来,让我们的产业经济从过去低成本的绝对优势、比较优势真正走向可持续的竞争优势,让我们的生产空间集约化向空间生态化、山清水秀发展,未来房地产还有很多空间值得我们去发挥。

作者:张国华,国家发改委城市中心总工程师、国土产业交通规划院院长


中国乡村发现网转自:中国建设报